Requisitos para comprar una casa en Estados Unidos

Requisitos para comprar una casa: 6 reglas para los que compran por primera vez

Como comprador de una vivienda, la pregunta que debe hacerse es: “¿Califico para una hipoteca?”. Si lo haces, lo más probable es que estés en buena forma para comprar tu primera casa.

Para responder a esta pregunta hay que conocer las opciones de préstamo hipotecario, así como los requisitos mínimos para poder optar a él. Los prestamistas se fijarán en tu puntuación de crédito, ingresos, ahorros, deudas y documentos para saber si eres apto para una hipoteca.

La buena noticia es que cumplir estos requisitos es probablemente más fácil de lo que piensa.

6 Requisitos básicos para comprar una casa en Estados Unidos

A menos que pueda pagar en efectivo, necesitará un préstamo hipotecario para financiar la compra de su nueva vivienda.

El proceso hipotecario puede parecer abrumador al principio, pero cumplir los requisitos del préstamo no debería ser demasiado difícil.

Esto es lo que necesitarás:

1. La puntuación de crédito correcta: Su puntuación FICO debe cumplir los requisitos mínimos de puntuación de crédito, que varían según el tipo de préstamo y el prestamista
2. Unos ingresos estables: Tus ingresos de los dos últimos años te ayudarán a demostrar que puedes hacer frente a los pagos de la hipoteca
3. Suficientes ahorros: Necesitarás dinero suficiente para hacer el pago inicial mínimo de tu préstamo y pagar los gastos de cierre, aunque es posible obtener alguna ayuda para ello
4. Un presupuesto mensual realista: Los prestamistas comprobarán tus deudas actuales para asegurarse de que puedes permitirte añadir el importe de tu nueva hipoteca cada mes
5. Documentación: Tendrás que documentar tus ingresos, deudas y ahorros compartiendo los documentos financieros adecuados con tu agente de préstamos
6. Una preaprobación: Una pre-aprobación de la hipoteca pone todas estas piezas juntas para que pueda ver si un préstamo es la mejor hipoteca para usted

Algunos de estos requisitos variarán en función del tipo de hipoteca que elija. Así que veamos con más detalle cada requisito.

Requisitos de crédito para comprar una casa

Lo creas o no, no necesitas un crédito excelente para conseguir una hipoteca. Los diferentes programas para compradores de vivienda tienen diferentes requisitos de crédito, y a veces se puede calificar con una puntuación de crédito tan baja como 580.

Tenga en cuenta que una puntuación de crédito más baja suele significar el pago de un tipo de interés hipotecario más alto.

En cuanto a los requisitos crediticios mínimos para comprar una casa, esto es lo que hay que esperar:

• Préstamo hipotecario convencional: Puntuación de crédito mínima de 620
• Préstamo hipotecario de la FHA: Puntuación de crédito mínima de 580, aunque algunos prestamistas podrían permitir una puntuación tan baja como 500 con un 10% de enganche
• Préstamo de vivienda USDA: Puntuación de crédito mínima de 640
• Préstamos hipotecarios para veteranos: El Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos no establece una puntuación de crédito mínima, pero la mayoría de los prestamistas requieren 620

Para que quede claro, el hecho de que pueda optar a una hipoteca con una puntuación baja no significa necesariamente que lo haga.

Los prestamistas no sólo tienen en cuenta su puntuación. También revisarán sus informes de crédito, prestando mucha atención a su historial crediticio más reciente.

¿Y si no tengo ningún historial de crédito?

Aunque los prestamistas se fijarán en su historial y puntuación de crédito, es posible obtener una hipoteca sin historial de crédito.

Algunos programas de préstamos, como la FHA, la VA y el USDA, permiten el uso de créditos no tradicionales en una solicitud de hipoteca. Podría establecer la solvencia a través de cosas como los pagos de servicios públicos, los pagos de alquiler, los pagos de seguros y los pagos de teléfonos móviles.

Incluso algunos prestamistas convencionales pueden aceptar un historial de 12 meses de alquiler y pagos de servicios públicos en lugar de un historial de crédito, aunque esto es muy raro.

¿Qué pasa si tengo mal crédito o estoy en quiebra?

En general, para poder optar a un préstamo hipotecario -incluso con una puntuación crediticia baja- no puedes tener ningún préstamo impagado ni pagos atrasados en tu informe crediticio en los últimos 12 meses.

Sin embargo, esta no es una regla rígida. Es posible que aún cumpla con los requisitos con uno o dos pagos atrasados durante los últimos 12 meses, pero sólo si el prestamista acepta su explicación por el atraso.

Además, suele haber un período de espera para obtener una hipoteca después de una quiebra o una ejecución hipotecaria. Estos periodos de espera varían según el programa de préstamo hipotecario. Por ejemplo:

• Préstamo convencional: Debe esperar cuatro años a partir de la fecha de aprobación de la gestión después de una quiebra en virtud del capítulo 7 u 11, y dos años después del capítulo 13. El período de espera típico después de una ejecución hipotecaria es de siete años, o tres años si tiene circunstancias atenuantes
• Préstamo FHA: Debe esperar dos años a partir de la fecha de aprobación de la gestión después de un Capítulo 7, y un año después de un Capítulo 13. No hay período de espera después de una bancarrota del capítulo 11. Usted debe esperar tres años después de una ejecución hipotecaria
• Préstamo VA: Usted debe esperar dos años a partir de su fecha de descarga después de un Capítulo 7, y un año después de un Capítulo 13. No hay período de espera después de un Capítulo 11. Después de una ejecución hipotecaria, el período de espera es de dos años

Requisitos de ingresos y empleo para comprar una vivienda

Antes de aprobar su hipoteca, el prestamista debe confirmar que sus ingresos pueden soportar el pago de la hipoteca.

Por este motivo, la mayoría de los prestamistas necesitan ver 24 meses de empleo consecutivo antes de solicitar un préstamo hipotecario.

Esto también se aplica a los prestatarios de hipotecas por cuenta propia, en cuyo caso deberá presentar sus declaraciones de impuestos personales y de la empresa correspondientes a los dos años anteriores. Las declaraciones de impuestos deben demostrar que los ingresos han sido constantes durante los 24 meses anteriores, ya sea que se mantengan más o menos iguales o que aumenten.

No hay ingresos mínimos para obtener una hipoteca, pero algunos programas de préstamos tienen un límite de ingresos máximo.

Dado que los ingresos de un prestatario autónomo pueden fluctuar de un año a otro, los prestamistas hipotecarios suelen hacer una media de sus ingresos a lo largo de un periodo de dos años, y luego utilizan esta cifra a efectos de calificación.

Ten en cuenta también los posibles requisitos de ingresos para el tipo de préstamo que deseas. Normalmente no hay un requisito de ingresos mínimos, pero puedes ganar demasiado dinero para algunos programas de compra de vivienda.

En el caso del USDA, por ejemplo, los ingresos totales de la familia deben ser iguales o inferiores al 115% de los ingresos medios de la zona. Y si solicita HomeReady de Fannie Mae o Home Possible de Freddie Mac, sus ingresos no deben superar el límite establecido para su zona.

Ahorrar para el pago inicial y los gastos de cierre

La compra de una casa también requiere cumplir con los mínimos de pago inicial.

Con un préstamo convencional, puede esperar pagar una cuota inicial mínima de entre el 3% y el 5% del precio de compra. El mínimo en un préstamo FHA, respaldado por la Administración Federal de la Vivienda, es del 3,5%.

Los préstamos hipotecarios del USDA y del VA no tienen requisitos de pago inicial mínimo. (Sí, eso significa que usted puede comprar una casa con $0 de enganche si califica).

Hoy en día no se exige un 20% de entrada. Pero algunos prestatarios optan por dar un 20% de entrada para evitar el coste mensual del seguro hipotecario privado (PMI).

Gastos de cierre

El pago inicial no es el único gasto por adelantado al comprar una casa. También tienes que pagar los gastos de cierre, que cubren los honorarios del prestamista y los cargos por servicios profesionales, como la búsqueda de títulos y la tasación de la vivienda.

El vendedor puede pagar algunos de los gastos de cierre. Y a veces, los prestamistas hipotecarios conceden un crédito para cubrir los gastos de cierre del prestatario a cambio de un tipo de interés hipotecario más alto.

Pero, por término medio, los gastos de cierre supondrán entre un 2% y un 5% adicional del importe del préstamo.

Eso significa que si haces un pago inicial bajo del 3%, la cantidad total de dinero que necesitas ahorrar será más bien del 5% al 8% del precio de venta cuando se añadan los gastos iniciales.

Ayuda para los gastos de cierre y el pago inicial

Si tiene problemas para ahorrar dinero, puede optar a un programa de ayuda al pago inicial. Estos programas proporcionan fondos en forma de subvenciones o préstamos, que puedes utilizar para pagar la cuota inicial y/o los gastos de cierre.

Algunos programas de ayuda al pago inicial tienen límites de ingresos familiares. Pero muchos son menos estrictos y su objetivo es hacer que el proceso de compra de una vivienda sea más asequible, sobre todo para los que compran por primera vez.

Requisitos de la relación entre la deuda y los ingresos para comprar una vivienda

Sus deudas actuales le ayudarán a determinar cuánto dinero puede pedir prestado para comprar una casa.

Unas deudas mensuales elevadas (como las de las tarjetas de crédito, los préstamos estudiantiles y otros préstamos a plazos) podrían impedir la aprobación de la hipoteca. En cambio, una deuda mensual baja puede ayudarle a permitirse una vivienda más cara.

Su prestamista hipotecario calculará su ratio deuda-ingresos (DTI) para determinar el tamaño máximo de su préstamo. El DTI mide la parte de tus ingresos brutos mensuales que dedicas a las deudas.

Los prestamistas se fijan en el dinero que te queda después de pagar tus deudas habituales para ver cuánto puedes pagar de hipoteca mensualmente.

El DTI máximo varía según el tipo de préstamo

El DTI ideal para los diferentes programas hipotecarios es el siguiente:

• 36-43% para un préstamo convencional
• 43% para un préstamo FHA
• 41% para un préstamo USDA
• 41% para un préstamo VA

Sin embargo, algunos prestamistas permiten ratios más elevados si tienes “factores compensatorios”. Entre ellos se encuentran una excelente puntuación de crédito, un gran pago inicial o grandes reservas de efectivo.

Lo ideal es que el pago de la hipoteca de tu nueva casa no supere el 28% o el 31% de tus ingresos brutos mensuales.

Ten en cuenta también que los demás gastos de propiedad de la vivienda, como las primas del seguro de la vivienda y los impuestos sobre la propiedad, se incluirán en tu ratio deuda-ingresos. Una buena calculadora de hipotecas te ayudará a estimar estos costes para conocer tu “verdadera” elegibilidad.

Documentación necesaria para comprar una vivienda

La compra de una vivienda también requiere la entrega de documentación al prestamista. Además de autorizar al prestamista a comprobar su historial crediticio, tendrá que proporcionar la siguiente lista de documentos:

• Declaraciones de impuestos, recibos de sueldo y W-2 de los dos años anteriores
• Carta de verificación de empleo
• Extractos bancarios e información sobre otros activos
• Foto de identificación
• Historial de alquileres
• Declaración de pérdidas y ganancias del año hasta la fecha, si eres autónomo

Dependiendo de sus circunstancias, también podría aportar otra documentación.

Si un familiar le va a dar dinero para el pago inicial y los gastos de cierre, por ejemplo, debe presentar una carta de donación.

Esto proporciona información sobre el donante y el importe de su donación. Y si utiliza los pagos de la pensión alimenticia o de la manutención de los hijos para calificar, proporcionará copias de la orden judicial.

Reunir estos documentos antes de presentar la solicitud puede ayudar a que el proceso sea más rápido. Pero si no está seguro de lo que necesita, no se preocupe: su agente hipotecario o su gestor de préstamos le guiarán paso a paso por el proceso.

Cómo comprar una casa: Comience con la preaprobación

Puedes consultar los requisitos generales para comprar una casa por tu cuenta y ver si puedes reunir los requisitos en función de tus finanzas. También puedes utilizar una calculadora de asequibilidad de hipotecas para calcular el precio de tu vivienda.

Pero el prestamista hipotecario sigue teniendo la última palabra. Por eso, cuando te tomes en serio la compra de la casa de tus sueños, el primer paso es pedir a un prestamista una preaprobación de la hipoteca.

Algunos compradores cometen el error de buscar casa antes de reunirse con un prestamista. Pero con una pre-aprobación, usted sabrá qué casas puede pagar antes de comenzar el proceso.

De este modo, sólo verá casas dentro de su rango de precios. Además, una carta de preaprobación demuestra al vendedor y a su agente que usted es un comprador serio. En ese caso, el vendedor tendrá más en cuenta su oferta.

Cuando obtenga la preaprobación de una hipoteca, debe ponerse en contacto con al menos tres prestamistas hipotecarios para comparar los tipos de interés y las condiciones.

Los compradores de viviendas a menudo pueden reducir su pago mensual y ahorrar miles de euros simplemente comparando y reduciendo su tasa.