Requisitos para segunda hipoteca

¿Qué es una segunda hipoteca?

Una segunda hipoteca es un préstamo contra el valor de su vivienda y unido a una casa ya garantizada por una primera hipoteca.

El valor neto de la vivienda es la diferencia entre lo que debe y el valor de la misma. El término “segunda hipoteca” se refiere a cómo se paga a los prestamistas en una ejecución hipotecaria: Un préstamo de segunda hipoteca se paga sólo después de que se haya pagado el saldo del primer préstamo. Una segunda hipoteca puede combinarse con una primera hipoteca para refinanciar o comprar una vivienda.

Tipos de segundas hipotecas

Los tipos más comunes de segundas hipotecas son los préstamos con garantía hipotecaria y las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Ambas le permiten obtener un préstamo con el valor de su vivienda, pero funcionan de forma muy diferente.

Requisitos de la hipoteca para segunda vivienda

Los requisitos de las hipotecas para segundas viviendas son un poco más estrictos que los de las primeras.

Fannie Mae y Freddie Mac -las dos agencias que establecen las directrices de los préstamos conformes- fijan los requisitos tanto para el prestatario como para la vivienda que se compra.

Requisitos del prestatario de una segunda vivienda

El requisito más importante es que se necesita al menos un 10% de pago inicial. Esta norma no es negociable.

Pero más allá de la regla del pago inicial, las directrices para las hipotecas de segunda vivienda pueden ser flexibles. Los prestatarios pueden ser aprobados con

1. Una puntuación de crédito de 680 o superior (típico)
2. Una puntuación de crédito de 640-679 (con un pago inicial del 25% o más)
3. Una relación deuda-ingresos de hasta el 45%.

Si un área de su solicitud es más débil, a menudo puede compensarlo siendo fuerte en otras áreas.

Por ejemplo, si tu puntuación de crédito está justo en 640, puedes conseguir la aprobación haciendo un pago inicial mayor. O, si tiene una relación deuda-ingresos elevada, puede compensarla con una excelente puntuación de crédito y 12 meses de reservas de efectivo.

Gracias a esta flexibilidad, es posible obtener una hipoteca para segunda vivienda incluso sin tener un crédito perfecto o un gran pago inicial.

Requisitos de la propiedad para la hipoteca de segunda vivienda

Además, la propiedad en sí debe cumplir ciertas directrices. Debe estar

1. Estar ocupada por el propietario una parte del año
2. Una vivienda de una sola unidad (no un dúplex, un tríplex o un cuádruple)
3. Ser apta para su uso durante todo el año
4. Pertenecer únicamente al comprador
5. No está alquilada a tiempo completo y no está en régimen de multipropiedad
6. Que no esté gestionada por una empresa de administración que tenga control sobre la ocupación

La primera norma, que establece que debe ocupar la vivienda a tiempo parcial, es la más importante.

Significa que no está permitido financiar una propiedad mediante una hipoteca de segunda vivienda y alquilarla a tiempo completo. Usted mismo debe permanecer allí durante una parte del año.

Si piensa alquilar la vivienda a tiempo completo, se considera una propiedad de inversión -no una segunda vivienda- y estará sujeta a tipos de interés más altos y a requisitos de préstamo diferentes.

Además, la casa debe estar a una distancia razonable de la residencia principal del comprador. También ayuda que la casa esté en una comunidad o zona turística.

En resumen, la propiedad debe “sentirse” como una residencia de recreo, no como una propiedad de alquiler que se hace pasar por tal.

Préstamos con garantía hipotecaria

En la mayoría de los casos, un préstamo con garantía hipotecaria es una segunda hipoteca a tipo fijo. Usted recibe los fondos en una suma global y paga el saldo en cuotas iguales a lo largo de plazos que oscilan entre cinco y 30 años. Suele pagar unos gastos de cierre que oscilan entre el 2% y el 5% del importe del segundo préstamo y puede utilizar el dinero para comprar o refinanciar una vivienda.

Los tipos suelen ser más elevados y los requisitos de acceso son más estrictos que los de una primera hipoteca. Los fondos de una segunda hipoteca pueden utilizarse para comprar o refinanciar una vivienda.

Líneas de crédito con garantía hipotecaria

La mayoría de las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) son segundas hipotecas, pero pueden estar garantizadas por una vivienda sin una primera hipoteca. Una HELOC funciona como una tarjeta de crédito durante un tiempo determinado llamado “periodo de disposición”, durante el cual se puede utilizar y pagar el saldo según sea necesario. El tipo de interés suele ser variable y el pago mensual se basa en el importe cargado durante el periodo de disposición.

Una vez finalizado el período de reintegro, el saldo se paga en cuotas iguales. Los gastos de cierre pueden suponer entre el 2% y el 5% del importe del préstamo. También es posible que tenga que pagar comisiones por el mantenimiento de la cuenta y una comisión de cierre cuando cancele el HELOC.

Usos de una segunda hipoteca

Tiene sentido obtener una segunda hipoteca si:

• Necesita hacer algunas pequeñas mejoras en su casa. Si no tienes dinero para actualizar los electrodomésticos de la cocina o cambiar el suelo, una segunda hipoteca puede ayudarte. Una ventaja añadida: los intereses de la segunda hipoteca pueden ser deducibles de los impuestos si los fondos se utilizan para realizar mejoras en la vivienda.
• Está contento con el tipo de su primera hipoteca, pero quiere aprovechar el capital inmobiliario. Con una segunda hipoteca, puede convertir el capital en efectivo sin tener que tocar su primera hipoteca de bajo interés. Los fondos pueden utilizarse para pagar la deuda de la tarjeta de crédito, cubrir la matrícula universitaria o como colchón financiero para gastos futuros inesperados.
• Quiere refinanciar y evitar el seguro hipotecario. El seguro hipotecario es necesario si se pide prestado más del 80% del valor de la vivienda en una primera hipoteca convencional. Algunos prestamistas de segundas hipotecas le permiten pedir prestado hasta el 100% del valor de su vivienda en una refinanciación sin cobrar el seguro hipotecario.
• Quiere evitar el seguro hipotecario en la compra de una vivienda. Puede comprar una casa con un pago inicial de hasta el 10% con una “piggyback” segunda hipoteca. La primera hipoteca se contrata por un máximo del 80% del precio de la vivienda y la segunda hipoteca se “aúpa” a la primera, lo que le permite evitar el pago del seguro hipotecario.
• Necesita dinero extra para comprar una casa antes de que se venda la actual. Puede ser difícil hacer coincidir la venta de su casa actual con la compra de una nueva. Si necesita comprar una nueva vivienda antes de completar la venta de su casa actual, puede pedir una primera hipoteca y una segunda hipoteca que cubra el beneficio que espera obtener de su casa actual. Cuando tu antigua casa se venda, puedes pagar la segunda hipoteca con el producto de la venta.
• Quieres pedir prestado más capital del que te permite una refinanciación en efectivo. Una refinanciación en efectivo es cuando se obtiene una nueva primera hipoteca por un importe superior al que debe actualmente y se embolsa la diferencia. La mayoría de los programas de refinanciación en efectivo de la primera hipoteca le permiten pedir prestado hasta el 80% del valor de su vivienda. Los préstamos de segunda hipoteca están disponibles hasta el 100% del valor de la vivienda, aunque la mayoría tienen un límite del 85%.

¿Cómo funciona una segunda hipoteca?

El proceso de la segunda hipoteca es similar al de la primera. Usted rellena una solicitud, el prestamista revisa sus ingresos y su historial crediticio y verifica el valor de su vivienda con algún tipo de tasación. Sin embargo, hay algunas diferencias notables en cuanto a los requisitos de la segunda hipoteca:

• No puedes superar los límites de la relación préstamo-valor combinada (CLTV) del prestamista. El límite de la relación préstamo-valor (CLTV) se calcula dividiendo el importe del préstamo entre el valor de la vivienda. Con una segunda hipoteca, el prestamista suma el saldo de la primera y la segunda hipoteca para determinar la relación préstamo-valor. La mayoría de los prestamistas fijan el límite de la relación préstamo-valor en el 85%, aunque algunos pueden prestar hasta el 100% del valor de la vivienda.
• Necesitará una puntuación de crédito más alta que la de los programas de primera hipoteca. Una puntuación de crédito de 620 es el mínimo para muchos prestamistas de segundas hipotecas, mientras que otros ponen el listón en 680.
• Debe cumplir los requisitos con dos pagos de hipoteca. Una segunda hipoteca significa que harás dos pagos de la casa. Los prestamistas de segundas hipotecas suelen exigir un ratio deuda-ingresos (DTI) no superior al 43%, aunque algunos prestamistas pueden ampliar el máximo al 50%. El ratio DTI se calcula dividiendo el total de la deuda mensual, incluidos los dos pagos de la hipoteca, entre los ingresos brutos.
• Su primera hipoteca afectará al importe del préstamo de la segunda hipoteca. Estará limitado a pedir prestada la diferencia entre lo que posee en su hipoteca actual y el LTV máximo del programa de segunda hipoteca que solicite. A continuación se muestra un ejemplo de la segunda hipoteca máxima a la que podría optar si su casa vale 300.000 dólares, el saldo de su préstamo actual es de 200.000 dólares y el prestamista le permite pedir prestado el 85% del valor de su casa.

255.000 dólares (es decir, el 85% del valor de la vivienda, 300.000 dólares)

200.000 dólares (saldo actual del préstamo
)________________________________

55.000 dólares (importe máximo del préstamo para segunda vivienda)

Ventajas e inconvenientes de una segunda hipoteca

Pros

Cons

Tipos de segunda hipoteca: Qué esperar

Normalmente pagarás un tipo de interés más alto con una segunda hipoteca. Esto se debe principalmente a que los prestamistas de las segundas hipotecas asumen un mayor riesgo de que no se les pague si usted incumple el préstamo, ya que la primera hipoteca tiene prioridad en la ejecución hipotecaria. Los tipos de los préstamos con garantía hipotecaria suelen ser fijos, mientras que los de los HELOC suelen ser variables.

En la mayoría de los casos, cuanto más alto sea el ratio LTV, más alto será el tipo de interés. Los prestatarios con puntuaciones crediticias de 740 o más suelen ser recompensados con los tipos de interés más bajos para las segundas hipotecas.

Consulte de tres a cinco prestamistas diferentes para obtener el mejor tipo de interés. Tenga en cuenta los costes de mantenimiento y las penalizaciones por pago anticipado de las HELOC. Puede obtener un mejor tipo de interés para la segunda hipoteca en un banco o cooperativa de crédito local si también abre una cuenta corriente con ellos y hace que los pagos mensuales se retiren automáticamente.

Preguntas frecuentes sobre la segunda hipoteca

¿Puedo obtener una segunda hipoteca con mal crédito?

Sí, pero es probable que los prestamistas reduzcan la cantidad que puede pedir prestada dependiendo de lo baja que sea su puntuación. Los prestamistas de capital de vivienda suelen exigir una puntuación de crédito de al menos 620, aunque algunos pueden establecer un mínimo de hasta 680. Si tiene mucho capital pero una puntuación de crédito más baja, considere una refinanciación en efectivo de la FHA. Las refinanciaciones en efectivo respaldadas por la Administración Federal de la Vivienda (FHA) le permiten pedir prestado hasta el 80% del valor de su casa con una puntuación tan baja como 500.

¿Es mejor refinanciar o pedir una segunda hipoteca?

Es mejor refinanciar si puedes conseguir un mejor tipo de interés en tu primera hipoteca o no tienes una puntuación de crédito lo suficientemente alta como para poder optar a una segunda hipoteca. Una segunda hipoteca tiene más sentido si necesitas una cantidad de préstamo pequeña, tienes una puntuación de crédito alta y quieres dejar tu primera hipoteca actual como está.

¿Se puede conseguir una segunda hipoteca para comprar otra casa?

Sí, puede pedir una segunda hipoteca sobre su residencia principal y utilizar los fondos del préstamo con garantía hipotecaria o de la HELOC para hacer el pago inicial de una casa de vacaciones o de alquiler.

¿Se puede refinanciar una segunda hipoteca?

Sí, puede refinanciar una segunda hipoteca con una nueva. Por ejemplo, si actualmente tiene una HELOC, puede sustituirla por otra HELOC o cambiarla por un préstamo con garantía hipotecaria.