Actualizado en octubre 21, 2024 por RealidadUSA | Publicado: febrero 27, 2022
¿Qué es una propiedad inmobiliaria (REO)?
Para convertirse en una propiedad REO, debe pasar por estos pasos generales:
- Incumplimiento del préstamo. El propietario/prestatario incumple (deja de hacer) los pagos de su hipoteca durante un determinado período de tiempo, cuya cantidad se suele especificar en las condiciones de la hipoteca.
- Ejecución hipotecaria. El prestamista inicia un procedimiento judicial contra el prestatario para ejecutar la hipoteca de la propiedad.
- Subasta. La propiedad se ofrece al público en una subasta de ejecución hipotecaria y suele venderse al mejor postor. Si la propiedad se vende a un tercero en la subasta, el banco o el prestamista recupera parte del coste del saldo pendiente del préstamo, los intereses y las tasas de la venta de la propiedad.
- Estado de REO. Si la vivienda no se vende en la subasta a un tercero, la posesión suele pasar al prestamista y se convierte en una propiedad en propiedad inmobiliaria (REO). El prestamista se prepara para venderla, lo que puede implicar el desalojo de los ocupantes y la eliminación de los gravámenes pendientes que pesan sobre la propiedad.
Las propiedades REO son atractivas para los compradores de viviendas o los inversores inmobiliarios por varias razones. En muchos casos, los prestamistas son vendedores motivados que no quieren quedarse con su inventario de REO, y (dependiendo del historial del banco con la propiedad) estas casas pueden tener un precio con descuento. Sin embargo, hay otros factores, como que la vivienda se venda “tal cual”, que pueden afectar al precio final, por lo que es importante trabajar metódicamente en el proceso para asegurarse de tener en cuenta todas las variables.
10 pasos para comprar propiedades REO
El proceso de compra de una vivienda de segunda mano es similar al proceso estándar de compra de una vivienda, pero hay algunas excepciones clave que hay que tener en cuenta. Ya sea que esté comprando la casa para vivir en ella o como una inversión, estos 10 pasos deberían ayudarle a tener éxito con las propiedades de propiedad del banco.
Paso 1: Buscar propiedades REO disponibles
Antes de adentrarse en el proceso, eche un vistazo a las propiedades disponibles en su mercado objetivo o rango de precios. Hay varias formas de que los posibles compradores de vivienda busquen las propiedades REO disponibles:
- Listados de bancos y prestamistas: Los listados específicos de prestamistas, como los listados de REO de varias agencias, muestran todas las propiedades de propiedad bancaria disponibles de un determinado prestamista.
- Servicio de Listado Múltiple: Los prestamistas y los agentes inmobiliarios suelen utilizar el Servicio de Listado Múltiple para listar las propiedades REO, lo que facilita la búsqueda de opciones de múltiples prestamistas en un solo lugar.
- Agente inmobiliario: Un agente inmobiliario podrá encontrar ofertas de REO de múltiples prestamistas en la zona que desee.
- Servicios en línea: Otros servicios en línea, como Zillow, ofrecen herramientas para buscar ejecuciones hipotecarias por determinadas características o en determinadas zonas. Algunas de estas herramientas son de uso gratuito, mientras que otras pueden cobrar una cuota.
Paso 2: Buscar un prestamista y hablar de la financiación de las OPAs
Una vez que haya encontrado una propiedad que le interese, hable con un prestamista sobre sus opciones de financiación. Esto es especialmente importante debido al momento en que se produce el proceso de compra de una vivienda REO; los prestamistas están motivados para vender y quieren sacar estas viviendas de sus libros, así que cuanto más preparado esté con la financiación, mejor.
Una cosa que puede acelerar el proceso de compra de una casa REO es conseguir la pre-aprobación por el prestamista que es dueño de la casa. Con esta pre-aprobación, el prestamista que posee la propiedad REO sabrá que usted está financieramente calificado para comprar la propiedad, por lo que es más probable que acepte su oferta.
Paso 3: Buscar un agente inmobiliario que conozca las viviendas de segunda mano
Un agente del comprador es un gran aliado en el proceso de compra de una vivienda. Su agente de compras le ayudará a asegurarse de que encuentra las mejores propiedades al mejor precio posible, y utilizará su experiencia para guiarle en cada etapa del proceso. Su agente también debería ser capaz de decirle si necesita contratar a alguien más, como un abogado o un servicio de inspección, dependiendo de su estado y situación.
Si está interesado específicamente en las propiedades REO, intente encontrar un agente de compras que trabaje con propiedades REO con frecuencia. De este modo, su agente inmobiliario conoce los entresijos de la negociación con un prestamista, cómo calcular el coste de las reparaciones necesarias, cómo trabajar dentro de los plazos del prestamista y cómo prepararle para lo que viene después.
Paso 4: Afinar la lista de inmuebles de propiedad del prestamista
Una vez que esté trabajando con un agente de compras, puede empezar a reducir su lista de propiedades REO. Algunas de las principales características que deben tenerse en cuenta son las siguientes:
- Precio de venta
- Reparaciones significativas necesarias (y el impacto global en el precio)
- Ubicación (y proximidad a una escuela, lugar de trabajo u otra zona deseada)
- Número de habitaciones y baños
- Calidad del barrio y de las zonas circundantes
- Recursos comunitarios en la zona, como parques, gimnasios, lugares de culto, etc.
- Contingencias o requisitos específicos del prestamista
Una vez que haya tenido en cuenta las características “imprescindibles”, si se queda con varias propiedades, afine su lista basándose en las características “agradables de tener”, como un patio grande, un sótano terminado o una piscina en el suelo. Comparta sus casas favoritas con su agente, que puede organizar visitas a las propiedades que encabezan su lista.
Paso 5: Obtenga una tasación de su propiedad ideal
Algunas viviendas de segunda mano se venden a muy buen precio, pero la compra de una vivienda propiedad del banco no es una ganga automática. Una vivienda de segunda mano puede tener un descuento debido a una ubicación no deseada o a daños graves, o puede tener un precio excesivo basado en ventas comparables en la zona o en el deseo del prestamista de recuperar el dinero gastado. En cualquier caso, es una buena idea considerar la posibilidad de obtener una tasación para saber cómo se compara el valor real con el precio de venta.
Una tasación le ayudará a obtener un valor estimado objetivo, que podrá comparar con el precio que pide el banco para ver si el precio es justo. Durante la tasación, un tasador autorizado hará un inventario de los principales sistemas (por ejemplo, HVAC, fontanería), la integridad estructural de la casa y comprobará los precios de las casas comparables de la zona.
Nota: Una tasación, que trata de estimar el valor real de la vivienda, es diferente de una inspección de la misma, que trata de hacer un inventario de los problemas actuales y potenciales. Una tasación le ayudará a decidir si el precio de venta es justo o no; una inspección le ayudará a entender las reparaciones y renovaciones necesarias, lo que es fundamental para una casa propiedad del banco.
Paso 6: Hacer una oferta
Una vez que haya encontrado una propiedad que le convenga, es el momento de hacer una oferta.
Su agente le ayudará a decidir qué tipo de oferta es probable que se acepte, a elaborar la oferta y a presentarla al prestamista. Dependiendo de la entidad crediticia, es posible que tenga que presentar formularios o papeles especiales para el contrato. También es habitual adjuntar a la oferta un cheque de depósito de garantía. Este cheque (normalmente entre el 1% y el 2% del precio de compra) se suele guardar en una cuenta de depósito en garantía hasta que se finalice la compra.
Asegúrese de tener en cuenta el proceso de inspección cuando haga su oferta. Puede optar por condicionar la oferta a la inspección, de modo que esté protegido en caso de que la inspección descubra problemas importantes (y potencialmente peligrosos). Si las reparaciones necesarias están bien documentadas, puede utilizar esa documentación para defender una oferta baja. Hable con su agente para conocer sus opciones en lo que respecta a las contingencias de inspección.
Paso 7: Hacer inspeccionar la propiedad
Una inspección debería formar parte de la compra de cualquier vivienda, pero es crucial para las viviendas de propiedad del banco. Las viviendas de propiedad inmobiliaria suelen venderse “tal y como están”, lo que significa que el comprador de la vivienda corre con los gastos de cualquier reparación -incluidos los problemas estructurales importantes- que haya que arreglar. Una casa REO puede haber estado vacía durante semanas o meses, puede estar descuidada debido a los problemas financieros del propietario, o los propietarios anteriores pueden haber eliminado elementos o dañado la propiedad antes de desocuparla. Además, es posible que la propiedad haya sido objeto de reformas no permitidas.
Teniendo esto en cuenta, debe estar 100% seguro de saber lo que hay que arreglar antes de finalizar el préstamo. La mejor manera de hacer un inventario exhaustivo de las reparaciones que hay que hacer es realizar una inspección de la vivienda. El coste de estas reparaciones debe añadirse al precio de venta para que tenga una mejor idea de lo que le costará la casa (y si sigue siendo un buen negocio después de tener en cuenta los costes de reparación).
En algunos casos, el prestamista puede realizar una inspección cuando la vivienda pasa a ser propiedad del banco. Si es así, asegúrese de obtener una copia del informe de inspección y revíselo a fondo para decidir si es lo suficientemente completo como para ayudarle a tomar una decisión.
Paso 8: Negociar los detalles
Para bien o para mal, negociar con un prestamista por una vivienda de propiedad del banco es diferente a negociar con un propietario.
Por un lado, tratar con un banco en lugar de con un propietario significa que no tiene que preocuparse de que los apegos emocionales a la casa influyan en la decisión. Por otro lado, normalmente se trata de un prestamista muy motivado que quiere deshacerse de la propiedad (especialmente si ha estado en el mercado más de 30 días).
Por otro lado, los bancos suelen tardar más en responder a una oferta (o a una pregunta) que un propietario de vivienda, porque la oferta debe ser revisada por varias personas o empresas. Cuando el prestamista responda, esperará que usted responda rápidamente para que el proceso siga adelante.
Trabajar con un prestamista también significa pasar por más aros corporativos. También es más probable que los bancos presenten una contraoferta porque deben demostrar que han intentado conseguir el mejor precio posible por la propiedad. Además, el prestamista puede pedirle que firme un apéndice de compra (que debe revisar a fondo con su agente inmobiliario o abogado) y su oferta final puede estar supeditada a la aprobación de la empresa.
Paso 9: Finalizar el préstamo
Ahora que ha presentado una oferta, se producirán varias cosas a la vez: la inspección de la vivienda, las negociaciones con el banco y la finalización de su préstamo. Durante este tiempo, usted llenará el papeleo y compartirá la información con su prestamista para asegurarse de que su préstamo es el adecuado para la oferta que ha presentado.
También es el momento de verificar el estado del título. El banco suele dar el visto bueno al título antes de vender una vivienda de propiedad del banco, pero nunca hay que dar por hecho que sea así. Póngase en contacto con el prestamista para ver si el título ha sido autorizado. Si no es así, es posible que el prestamista tenga una empresa de títulos preparada para realizar estos servicios. Si se espera que lo haga usted mismo, contrate a una empresa de títulos para que realice una búsqueda de títulos completa y asegurada antes de cerrar el trato.
Paso 10: Cerrar la compra de una casa embargada
Una vez que todo el papeleo está en su lugar, usted ha transferido su pago inicial y los fondos de su préstamo están en su lugar, es el momento de cerrar.
El cierre de una propiedad REO es similar a cualquier otro cierre, con algunas excepciones notables. Si no puede cerrar antes de una fecha de cierre predeterminada, el prestamista puede cobrar una penalización por cada día que pase de la fecha límite. (Puede intentar evitar estos retrasos obteniendo la preaprobación de un préstamo y asegurándose de que su financiación llegará en una fecha determinada).
En el cierre, tú y el representante de la entidad crediticia firmaréis los documentos necesarios para transferir la casa a tu nombre y finalizar la hipoteca. Una vez que hayas firmado todo y el dinero vaya al lugar correcto, recibirás las llaves y un nuevo título: propietario.
¿Cuál es la diferencia entre una ejecución hipotecaria del HUD y una ejecución REO?
Una ejecución hipotecaria del HUD es esencialmente la misma que cualquier otra ejecución REO, pero la hipoteca que cubría la casa estaba respaldada por el gobierno. Eso cambia un poco el proceso de ejecución hipotecaria, aunque las funciones esenciales del proceso son las mismas. Cuando una vivienda ejecutada se compró con un préstamo respaldado por el gobierno, la ejecución hipotecaria REO aparece en la tienda de viviendas del HUD.
¿Cómo sé lo que debo pagar por una ejecución hipotecaria REO?
Al igual que con cualquier casa, usted puede ofrecer pagar lo que considere justo por una ejecución hipotecaria REO, pero puede haber otro comprador dispuesto a pagar más. Por eso puede ser útil trabajar con un buen agente de compras. Si un agente cree que una casa está dentro de un rango de precios con el que usted se siente cómodo, entonces puede ayudarle a hacer una oferta competitiva.
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