Actualizado en mayo 14, 2026 por RealidadUSA | Publicado: mayo 14, 2026
Cómo Comprar una Casa en EE.UU. Siendo Extranjero: Guía Completa
Si estás pensando en comprar una casa en EE.UU. siendo extranjero, la buena noticia es que es completamente legal y posible. Estados Unidos no restringe la propiedad de bienes raíces para no ciudadanos ni no residentes, lo que significa que cualquier persona, independientemente de su estatus migratorio, puede comprar una propiedad. El proceso, sin embargo, puede ser más complejo que para un ciudadano estadounidense, especialmente cuando se trata de obtener financiamiento. En esta guía te explicamos paso a paso qué necesitas, qué tipos de préstamos existen para extranjeros, qué es el impuesto FIRPTA, cuánto debes tener de enganche y cómo navegar el proceso de compra desde cero. Ya sea que quieras comprar para vivir, como inversión o para alquilar, esta información te dará una base sólida para comenzar.
Puntos a recordar
- Cualquier extranjero puede comprar propiedad en EE.UU. sin importar su estatus migratorio
- Sin historial crediticio en EE.UU. necesitarás entre 20% y 30% de enganche
- Los préstamos ITIN son una opción si no tienes número de seguro social
- FIRPTA es un impuesto de retención del 15% que aplica cuando vendes, no cuando compras
¿Pueden los extranjeros comprar casa en EE.UU.?
No hay restricciones legales para extranjeros
A diferencia de muchos países que limitan la compra de bienes raíces por parte de extranjeros, Estados Unidos permite que cualquier persona —residente, no residente, visa holder o incluso alguien sin estatus legal regular— compra una propiedad. No necesitas ser ciudadano ni tener residencia permanente. La propiedad se puede registrar a nombre de una persona física o de una entidad legal como una LLC.
Tipos de compradores extranjeros
Existen distintos perfiles de compradores extranjeros en EE.UU. El residente permanente (green card holder) tiene acceso casi idéntico a los ciudadanos para obtener hipotecas. El titular de visa de trabajo o estudiante puede comprar pero tiene más requisitos de verificación. El extranjero no residente con ITIN puede acceder a préstamos especiales. El inversor con visa EB-5 combina la compra de propiedad con la obtención de residencia a través de inversión.
Opciones de financiamiento para extranjeros
Hipoteca convencional con SSN e historial crediticio
Si tienes número de seguro social (SSN) y has construido un historial crediticio en EE.UU. de al menos dos años, puedes aplicar a una hipoteca convencional de la misma forma que un ciudadano. Necesitarás demostrar ingresos estables, tener un score de crédito de al menos 620 (aunque 700+ te dará mejores tasas) y tener fondos para el enganche. Visita los recursos sobre crédito en EE.UU. para entender mejor cómo funciona el sistema crediticio.
Préstamos ITIN para no residentes
El préstamo ITIN es una hipoteca diseñada para personas que tienen un Número de Identificación Individual del Contribuyente (ITIN) pero no tienen SSN. Varios bancos y cooperativas de crédito ofrecen estos productos, especialmente en estados con alta población hispana como Texas, California, Florida e Illinois. Los requisitos incluyen demostrar ingresos con declaraciones de impuestos, cartas del empleador o estados de cuenta, y generalmente se exige un enganche mayor (20-30%).
Hipotecas para extranjeros no residentes
Los foreign national mortgages están diseñados para compradores que no viven en EE.UU. y quieren comprar propiedad como inversión. Algunos bancos internacionales con presencia en EE.UU., como HSBC o Citibank, ofrecen estos productos. También existen los portfolio loans, préstamos que el banco retiene en su propio portafolio y no vende a inversores secundarios, lo que les da más flexibilidad para aprobar a compradores no convencionales.
Compra en efectivo
Muchos compradores extranjeros, especialmente inversionistas, compran propiedades en efectivo para evitar las complicaciones del financiamiento. Si tienes los fondos disponibles, comprar en efectivo simplifica enormemente el proceso y hace tu oferta más atractiva para los vendedores. Necesitarás tener una cuenta bancaria en EE.UU. para facilitar la transferencia de fondos durante el cierre.
Qué es FIRPTA y cómo te afecta
Definición del impuesto FIRPTA
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) es una ley federal que obliga a retener el 15% del precio de venta cuando un extranjero no residente vende una propiedad en EE.UU. Esta retención se envía al IRS como prepago de impuestos sobre la ganancia de capital. Es importante entender que FIRPTA aplica cuando vendes, no cuando compras, por lo que no afecta el proceso de adquisición.
Cómo manejar FIRPTA correctamente
Si cuando vendas la propiedad los impuestos reales son menores al 15% retenido, puedes solicitar un reembolso al IRS. Si el precio de venta es menor a $300,000 y el comprador planea vivir en la propiedad, la retención puede reducirse o eliminarse. Es altamente recomendable trabajar con abogados de bienes raíces especializados en transacciones internacionales para manejar correctamente FIRPTA.
Pasos para comprar una casa siendo extranjero
Paso 1: Obtén tu ITIN si no tienes SSN
El ITIN es emitido por el IRS y te permite cumplir con obligaciones fiscales y acceder a servicios financieros en EE.UU. Para obtenerlo necesitas completar el formulario W-7 del IRS y presentar documentos de identidad. El proceso puede tomar entre 7 y 11 semanas. Con el ITIN podrás abrir cuentas bancarias, construir historial crediticio y acceder a préstamos ITIN.
Paso 2: Abre una cuenta bancaria en EE.UU.
Tener una cuenta bancaria en EE.UU. es esencial para el proceso de compra. Te permitirá recibir transferencias internacionales, pagar el enganche y los costos de cierre, y establecer domiciliación para la hipoteca. Algunos bancos como Bank of America, Chase o Wells Fargo permiten abrir cuentas con ITIN y pasaporte extranjero.
Paso 3: Encuentra un prestamista que trabaje con extranjeros
No todos los bancos ofrecen préstamos ITIN o hipotecas para extranjeros no residentes. Busca cooperativas de crédito (credit unions) en tu ciudad que sirvan a la comunidad hispana, ya que muchas tienen productos específicos para compradores sin SSN. También puedes usar un mortgage broker (corredor hipotecario) que conozca múltiples prestamistas y pueda encontrarte la mejor opción.
Paso 4: Busca tu propiedad y haz una oferta
Con tu preaprobación de préstamo en mano, trabaja con un agente de bienes raíces para buscar propiedades. Puedes buscar casas en foreclosure también; aprende sobre el proceso de comprar casa en foreclosure como una forma de conseguir precios más bajos. Una vez que encuentres la propiedad adecuada, tu agente te ayudará a redactar y presentar la oferta.
Paso 5: Cierre de la compra
El cierre (closing) es el proceso final donde se firman todos los documentos, se transfieren los fondos y se hace el cambio de titularidad. Los costos de cierre son entre el 2% y el 5% del precio de compra e incluyen honorarios del prestamista, seguro de título, impuestos de transferencia y tarifas de la empresa de cierre. Después del cierre, puedes optar por un home equity loan en el futuro para aprovechar el capital acumulado.
Costos que debes anticipar
Enganche y reservas
Como comprador extranjero sin historial crediticio en EE.UU., generalmente necesitarás un enganche de entre el 20% y el 30% del precio de compra. Para una casa de $300,000 eso significa tener entre $60,000 y $90,000 disponibles. Además, los prestamistas pueden pedirte demostrar reservas de 6 a 12 meses de pago hipotecario en tu cuenta bancaria para aprobar el préstamo.
Impuestos y seguros anuales
Ser propietario en EE.UU. implica pagar impuestos a la propiedad (property tax) anualmente, que varían mucho por estado y condado. Texas, por ejemplo, tiene property taxes relativamente altos (1.5%-2.5% del valor de la propiedad). También necesitas pagar seguro de propietario (homeowners insurance), que cuesta entre $1,000 y $2,500 por año dependiendo de la ubicación y el valor de la casa.
«Comprar bienes raíces en EE.UU. siendo extranjero es absolutamente posible, pero requiere más preparación. El ITIN, una cuenta bancaria local y un agente con experiencia en compradores internacionales son tus tres herramientas más importantes.»
— Abogado especializado en bienes raíces para compradores internacionales, Florida Bar Association
Preguntas frecuentes
¿Puede un no residente comprar propiedad en EE.UU.?
Sí, completamente. EE.UU. no restringe la compra de bienes raíces por parte de extranjeros, independientemente de su estatus migratorio. Un no residente puede comprar propiedades residenciales o comerciales, registrarlas a su nombre personal o a través de una LLC, y alquilarlas o usarlas como quiera. Solo debe cumplir con las obligaciones fiscales correspondientes.
¿Necesito un historial crediticio en EE.UU. para obtener una hipoteca?
Para una hipoteca convencional sí necesitas historial crediticio local. Sin embargo, existen alternativas: préstamos ITIN para quienes tienen número ITIN pero no SSN, foreign national mortgages para no residentes, y portfolio loans que los bancos retienen y tienen más flexibilidad en requisitos. También puedes comprar en efectivo si cuentas con los fondos, eliminando la necesidad de crédito local.
¿Qué es un préstamo ITIN para comprar casa?
Un préstamo ITIN es una hipoteca diseñada para personas que usan un ITIN (Número de Identificación Individual del Contribuyente) en lugar de SSN para sus declaraciones de impuestos. Varios bancos y cooperativas de crédito, especialmente en estados con alta población hispana, ofrecen estos productos. Generalmente requieren un enganche de 20-30% y documentación adicional de ingresos, pero permiten comprar propiedad sin número de seguro social.
¿Qué es FIRPTA y me afecta cuando compro casa?
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) es una ley que requiere retener el 15% del precio de venta cuando un extranjero no residente vende una propiedad en EE.UU. Importante: FIRPTA aplica cuando vendes, no cuando compras. Al comprar no tienes que pagar este impuesto. Debes tenerlo en cuenta como obligación futura para cuando decidas vender la propiedad.
¿Puedo comprar casa en EE.UU. con número ITIN en lugar de SSN?
Sí, es posible comprar casa con ITIN. Muchas credit unions y algunos bancos ofrecen préstamos hipotecarios a titulares de ITIN. También puedes comprar en efectivo sin necesitar ningún préstamo. El ITIN te permite además abrir cuentas bancarias, pagar impuestos de propiedad y cumplir con todas las obligaciones legales como propietario.
¿Cuánto enganche necesito como comprador extranjero?
Como comprador extranjero sin historial crediticio en EE.UU., generalmente necesitarás entre el 20% y el 30% del precio de compra como enganche. Para compradores con green card e historial crediticio establecido, el enganche puede ser tan bajo como el 3-5% dependiendo del tipo de préstamo. Además del enganche, debes tener fondos para los costos de cierre (2-5% del precio) y reservas de varios meses de pagos.
Conclusión
Comprar una casa en EE.UU. siendo extranjero es un proceso alcanzable si te preparas bien. Los pasos clave son obtener tu ITIN, abrir una cuenta bancaria en EE.UU., investigar prestamistas que trabajen con compradores extranjeros y contar con suficiente enganche. Aunque el camino puede tener más pasos que para un ciudadano, miles de extranjeros completan este proceso exitosamente cada año. Con la orientación correcta, paciencia y los documentos en orden, puedes convertirte en propietario en Estados Unidos sin importar tu nacionalidad o estatus migratorio.
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