Actualizado en febrero 13, 2024 por RealidadUSA and Aintzane Garcia | Publicado: enero 25, 2022
Que es un FHA Loan
Los prestatarios pueden comprar una casa con puntuaciones de crédito y pagos iniciales más bajos que los que permiten las directrices convencionales. Estos tipos de prestamos sirven para otorgar proteccion financiera del consumidor.
FHA loan ¿que significa?
Los préstamos de la FHA no son sólo para los que compran una vivienda por primera vez, sino que se pueden aprobar independientemente de si se es o se ha sido propietario de una casa. Y a diferencia de muchos programas de préstamos convencionales con cuotas iniciales bajas, no hay restricciones de ingresos bajos o moderados. Es una manera de obtener un prestamo convencional. Es un tipo de prestamo hipotecario asegurado.
La Administración Federal de la Vivienda se creó en 1934 para ofrecer a los inquilinos de Estados Unidos mejores opciones de préstamo para comprar una casa. Por aquel entonces, normalmente se necesitaba un pago inicial del 50% y unos ingresos suficientes para pagar el préstamo en tres o cinco años. Todo estaba en manos de este departamento de vivienda y desarrollo.
Con el tiempo, las directrices del programa de préstamos de la FHA permitieron a los prestatarios hacer un pago inicial de hasta el 3,5% y pagar el préstamo en un plazo de 30 años. Los prestamistas estaban -y siguen estando- dispuestos a asumir el riesgo de conceder préstamos de la FHA debido a las primas de seguro hipotecario que pagan los prestatarios para protegerse de las pérdidas financieras en caso de impago.
Tipos de préstamos FHA
Existen diferentes tipos de FHA loan. La versión que elija dependerá de la casa que compre y de cómo desee utilizar la financiación. Aquí hay algunos para tener en cuenta.
Tasa fija
Como su nombre lo indica, una hipoteca de tasa fija mantiene la misma tasa de interés durante todo el tiempo que la pague. Recibes el tipo de interés cuando obtienes el préstamo por primera vez y luego lo pagas durante el plazo del préstamo. Este es el tipo de hipoteca más común entre los prestatarios de préstamos hipotecarios de Estados Unidos.
Un préstamo FHA de tipo fijo funciona de forma muy parecida: usted recibe un tipo que se mantiene durante toda la vida del préstamo.
Tipo ajustable
La FHA también respalda su versión de hipotecas de tasa ajustable, o préstamos ARM. Con un préstamo ARM de la FHA, usted tiene una tasa fija al comienzo del préstamo. El tipo fijo dura un periodo predeterminado, normalmente 5, 7 o 10 años.
Una vez finalizado el período fijo, recibirá un nuevo tipo de interés basado en el margen y el índice. Su prestamista le comunica el margen al principio del préstamo, y la cifra del índice fluctúa en función del índice del Tesoro de Vencimiento Constante (CMT). Existen topes y suelos que limitan las variaciones del tipo.
Como los prestamistas no tienen que proyectar la inflación con un préstamo ARM, los prestatarios suelen recibir un tipo inicial más bajo que el de un préstamo de tipo fijo comparable.
Refinanciación en efectivo
Con el tiempo, usted gana patrimonio en su casa. Esto se consigue pagando el capital de la hipoteca. O también puede ganar capital cuando su casa aumenta de valor. Una refinanciación en efectivo aprovecha ese capital acumulado y le permite convertirlo en efectivo.
Básicamente, sustituye su préstamo actual por una hipoteca mayor y se embolsa la diferencia en forma de suma global. Puede utilizar el dinero resultante para lo que desee.
Por lo tanto, es diferente de, por ejemplo, una segunda hipoteca que requiere el pago de una cuota mensual adicional. En cambio, su nueva hipoteca ocupa el lugar de la anterior. Y su hipoteca actual no tiene que ser un préstamo de la FHA para solicitar una refinanciación en efectivo de la FHA. Pero necesitará al menos un 20% de patrimonio neto en su casa antes de solicitarlo.
Refinanciación de la línea de crédito
El refinanciamiento FHA streamline permite a cualquier persona con un préstamo FHA existente para reducir su pago mensual de la hipoteca o cambiar sus términos. Los prestatarios pueden utilizar este programa independientemente de la cantidad de capital que tengan en su casa. Sin embargo, es necesario estar al día con su préstamo.
Es un proceso rápido en comparación con otras medidas de financiación, ya que incluso puede omitirse la tasación durante el cierre. Sin embargo, a diferencia de una refinanciación en efectivo, no se puede sacar dinero en efectivo con una FHA Streamline.
Préstamo FHA 203(k)
A veces denominados Préstamo de rehabilitación hipotecaria o Préstamo de construcción de la FHA, los préstamos FHA 203(k) llenan un nicho específico para los potenciales compradores de viviendas.
¿Alguna vez ha querido comprar una vivienda de segunda mano? A menudo, los prestamistas se niegan a aprobar préstamos para propiedades que requieren reparaciones importantes. Pero un préstamo de rehabilitación 203(k) permite obtener financiación o refinanciación para una vivienda que necesita obras. Para ello, incluye el coste de las renovaciones o mejoras en el precio total. Esto le permite pagarlos junto con la hipoteca.
Por el contrario, un préstamo convencional de la FHA debe pagar el coste inicial de una propiedad que ya ha sido tasada y que no requiere reparaciones importantes.
Requisitos del préstamo FHA
Los préstamos respaldados por la Administración Federal de la Vivienda (FHA) ofrecen a los prestatarios de baja puntuación crediticia una opción de préstamo hipotecario con un pago inicial bajo y unas directrices de calificación más flexibles. Antes de llenar una solicitud de préstamo de la FHA, conozca los requisitos clave de los préstamos de la FHA para ayudarle a decidir si un préstamo de la FHA es adecuado para usted.
Puntuación de crédito FHA
Necesitarás al menos una puntuación de crédito de 580 si haces un pago inicial mínimo del 3,5%. Los prestatarios con un pago inicial del 10% pueden ser elegibles para la aprobación con una puntuación de crédito de 500.
FHA CAIVRS
El sitio web Credit Alert Verification Reporting System (CAIVRS) rastrea si las personas están atrasadas en los préstamos respaldados por el gobierno, incluyendo:
- Préstamos federales para estudiantes
- Préstamos de la Administración de Pequeñas Empresas (SBA)
- Préstamos del Departamento de Asuntos de los Veteranos de los Estados Unidos (VA)
- Préstamos del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA)
Si ha pagado su deuda en su totalidad o está bajo un plan de reembolso aprobado por la agencia a la que pertenece, puede ser elegible para solicitar un préstamo de la FHA. De lo contrario, tendrá que esperar al menos tres años después de que el gobierno federal pague la reclamación del seguro de su prestamista.
Períodos de espera de la FHA para ejecuciones hipotecarias y quiebras
Si ha perdido una casa por una ejecución hipotecaria, tendrá que esperar tres años antes de poder obtener un préstamo de la FHA. Con el Capítulo 7 bankruptcy puede solicitar un préstamo de la FHA en un plazo de dos años a partir de la fecha de alta. Este período de espera es mucho más corto que el de los préstamos convencionales, que requieren una espera de siete años después de una ejecución hipotecaria o de cuatro años después de una quiebra.
Ratio DTI de la FHA
Su DTI ratio es el porcentaje de sus ingresos brutos mensuales que se utiliza para realizar los pagos mensuales de su deuda. Los prestamistas de la FHA exigen un ratio DTI máximo del 31% en la parte inicial, que se centra en los pagos de la vivienda. Su relación DTI posterior, que abarca todos los pagos de su deuda -incluida la vivienda- no debería superar el 43% en la mayoría de los casos.
Pago inicial FHA
El mínimo de la FHA down payment es del 3,5% siempre que tengas al menos una puntuación de crédito de 580. Necesitarás un 10% de entrada para una puntuación de crédito entre 500 y 579. Los fondos para el pago inicial pueden provenir de familiares, amigos cercanos, empleadores u organizaciones benéficas.
Reservas de efectivo de la FHA
También llamadas reservas hipotecarias, cash reserves son los fondos extra que tienes a mano después de considerar el pago inicial y los costes de cierre u otros factores de compensación. Los prestamistas las consideran una prueba de la cantidad de pagos hipotecarios que podrías hacer en caso de crisis financiera, y pueden ayudarte a reunir los requisitos para un préstamo con un ratio DTI elevado.
Requisitos de ingresos y empleo de la FHA
Tendrá que demostrar que los ingresos y el empleo son estables durante los dos últimos años. Los cambios frecuentes de trabajo o las interrupciones en el empleo requieren explicaciones y documentación adicionales. No hay límites de ingresos ni requisitos de educación para la compra de vivienda.
Requisitos de ocupación de la FHA
Debe vivir en una vivienda de una a cuatro unidades como residencia principal durante al menos un año después de comprarla. Una ventaja añadida de los préstamos FHA: Puede comprar una vivienda multifamiliar con un pago inicial del 3,5% y utilizar los ingresos por alquiler de las otras unidades para cumplir los requisitos, siempre que viva en una de las unidades durante 12 meses.
Normas de propiedad de la FHA
Los requisitos de los préstamos de la FHA también establecen estrictas normas mínimas para la propiedad en cuanto a seguridad y condiciones de vida. Con la financiación de la FHA, puede comprar una vivienda de una a cuatro unidades en una subdivisión, un proyecto de condominio aprobado por la FHA, una unidad cooperativa o una casa prefabricada fijada permanentemente a unos cimientos.
Tasaciones FHA
Se requiere una evaluación de la FHA independientemente de la cantidad de su pago inicial para un préstamo de la FHA, y las directrices de evaluación son más estrictas que las directrices para los préstamos convencionales.
Cláusula modificativa de la FHA
El sitio web FHA amendatory clause da a los compradores de vivienda el derecho a rescindir el contrato de compra si el valor de tasación no coincide con el precio de venta. También llamada “cláusula de escape”, debe firmarse antes de firmar el contrato de compra de un préstamo de la FHA.
Límites de los préstamos FHA
El límite máximo de préstamo de la FHA en 2022 para la mayor parte de los Estados Unidos es de 420.680 dólares para una vivienda unifamiliar. Los compradores de las zonas de alto coste del país pueden obtener un préstamo de hasta 970.800 dólares para una vivienda unifamiliar. Los límites son más elevados para las viviendas multifamiliares y las zonas de excepción, como Alaska, Hawai, Guam y las Islas Vírgenes estadounidenses.
La siguiente tabla muestra los límites de los préstamos de la FHA en las zonas ordinarias, de alto coste y de excepción especial para viviendas de una a cuatro unidades.
| Número de unidades | Límites del préstamo estándar de la FHA | Límites de los préstamos FHA para zonas de alto coste y de excepción especial |
|---|---|---|
| Una unidad | $420,680 | $970,800 |
| Dos unidades | $538,650 | $1,243,050 |
| Tres unidades | $651,050 | $1,502,475 |
| Cuatro unidades | $809,150 | $1,867,275 |
Cómo solicitar un préstamo FHA
Estos son los seis pasos básicos que hay que seguir para solicitar un préstamo de la FHA:
- Busque varios prestamistas aprobados por la FHA. No todos los prestamistas ofrecen los mismos tipos de préstamos FHA. Compare los tipos y costes de al menos tres o cinco prestamistas, incluidos los agentes hipotecarios, los bancos hipotecarios o su banco local. También puede introducir su información financiera básica en una herramienta de comparación de tipos en línea y dejar que los prestamistas le llamen con sus mejores ofertas.
- Complete una solicitud de préstamo de la FHA. Si va a comprar una casa, necesitará tener a mano información básica sobre sus ingresos, deudas mensuales y fondos para el pago inicial mientras rellena la solicitud.
- Dar permiso al prestamista para verificar sus puntuaciones de crédito. Esto suele ser parte del proceso de solicitud en línea y se requiere para verificar que cumple con el requisito mínimo de puntuación de crédito de la FHA.
- Proporcionar dos años de empleo e historial de ingresos. Reúna los talones de pago de los últimos 30 días y los dos últimos años de W-2 o declaraciones de impuestos federales, junto con la información de contacto del empleador. Consulte con su agente de préstamos si está solicitando un programa especial de la FHA, como una hipoteca inversa o una refinanciación de la línea de crédito de la FHA; no necesitará tanto papeleo.
- Documente el origen de su pago inicial. Los prestamistas suelen revisar los extractos bancarios de dos meses o una carta explicativa sobre la procedencia de los fondos para el pago inicial y los gastos de cierre si vas a comprar una casa. Algunos prestamistas pueden querer ver que tienes unos cuantos meses de reservas de efectivo en el banco si tu puntuación de crédito es inferior a 580 o tu ratio DTI es alto.
- Explique y documente cualquier deuda federal impagada. Los prestamistas aprobados por la FHA utilizan el sistema CAIVRS para comprobar que no has dejado de pagar préstamos estudiantiles u otras deudas federales.
Pros y contras de los préstamos FHA
Antes de rellenar una solicitud de préstamo, he aquí un rápido resumen de los pros y los contras de los préstamos de la FHA. Importante para los compradores de vivienda por primera vez.
| Pros del préstamo FHA | Contras del préstamo FHA |
|---|---|
| Puede obtener una puntuación de crédito más baja que la de los préstamos convencionales | Pagarás más gastos de seguro hipotecario |
| Es posible que pueda optar a un préstamo con más deuda que un préstamo convencional | No tendrás tanto poder de préstamo debido a los límites de los préstamos de la FHA |
| Puede comprar una vivienda de dos a cuatro unidades con un pago inicial de tan sólo el 3,5%. | No se puede utilizar un préstamo de la FHA para financiar una segunda vivienda o una propiedad de inversión |
| No es necesario ser un comprador de vivienda por primera vez para tener derecho a ello | En la mayoría de los casos, pagará un seguro hipotecario durante toda la vida del préstamo |
| Podrá elegir entre varios programas de préstamos con requisitos poco exigentes | Pagas un seguro hipotecario independientemente del capital que tengas |
| No estará sujeto a ningún máximo de ingresos | Es más probable que acabes con un préstamo hipotecario de mayor precio |
Preguntas frecuentes sobre el préstamo FHA
¿Quién puede optar a un préstamo de la FHA?
Cualquier prestatario que cumpla con los requisitos del préstamo de la FHA puede calificar para un préstamo de la FHA, siempre y cuando lo solicite a través de un prestamista aprobado por la FHA.
¿Cuánto cuesta el PMI en un préstamo FHA?
El PMI no se aplica a los préstamos de la FHA. En su lugar, los prestatarios pagan una prima de seguro hipotecario inicial (UFMIP) equivalente al 1,75% del importe del préstamo y una prima de seguro hipotecario anual (MIP) que oscila entre el 0,45% y el 1,05% del importe del préstamo, dividida por 12 y añadida al pago mensual.
¿Cuáles son las ventajas de un préstamo FHA?
Algunos de los mayores beneficios de un préstamo de la FHA incluyen la calificación con un puntaje de crédito tan bajo como 500, un pago inicial bajo, una relación DTI por encima del 50% y la flexibilidad para agregar los ingresos de un coprestatario para obtener la aprobación, incluso si la persona no va a vivir en la casa.
¿Cuáles son las desventajas de un préstamo FHA?
Uno de los principales inconvenientes de los préstamos de la FHA es el elevado coste del seguro hipotecario de la FHA, que debe pagarse durante toda la vida del préstamo si se realiza el pago inicial mínimo del 3,5%. Los límites de los préstamos de la FHA en el condado también reducen su poder adquisitivo, ya que están fijados en un 35% por debajo de los límites de los préstamos convencionales conformes en la mayoría de los condados de Estados Unidos.
¿Se puede obtener un préstamo FHA con una deuda de préstamo estudiantil?
Sí. Los cambios recientes en las directrices de la FHA hacen que sea aún más fácil para los aspirantes a propietarios de viviendas solicitar una hipoteca con la deuda del préstamo estudiantil y calificar sobre la base del pago real del préstamo estudiantil. Antes del cambio que entró en vigor en el verano de 2021, los prestamistas aprobados por la FHA estaban obligados a calcular el 1% del saldo del préstamo estudiantil para calificar, independientemente de si el pago real era menor.
¿Se puede obtener la preaprobación de un préstamo de la FHA?
Sí. Los prestamistas aprobados por la FHA pueden preaprobarle para un préstamo de la FHA después de revisar sus ingresos, el efectivo del pago inicial, la puntuación de crédito y el historial de pagos de crédito.
¿Es fácil conseguir un préstamo FHA?
En la mayoría de los casos, sí, es fácil obtener un préstamo de la FHA en comparación con un préstamo convencional. Las directrices flexibles del programa de préstamos de la FHA proporcionan a los prestatarios que tienen un crédito menos que perfecto y pocos ahorros una oportunidad de ser propietarios de una vivienda, para que puedan construir un patrimonio y una base de estabilidad para sus familias.
¿Son los tipos de interés de los préstamos FHA más bajos que los de las hipotecas convencionales?
Los préstamos de la FHA suelen tener una TAE y unos tipos de interés más bajos que los de los préstamos convencionales. Esto se debe a su respaldo federal, que hace que el préstamo sea menos arriesgado para el prestamista. Sin embargo, hay una serie de factores que pueden influir en el tipo de interés de la hipoteca, como la puntuación crediticia, la ubicación de la vivienda, el importe del préstamo y la cuantía del pago inicial.
Una mejor puntuación crediticia se traducirá probablemente en un tipo de interés más bajo. Pero si tiene una puntuación menos que estelar, puede considerar el préstamo de la FHA. La tasa de interés de un préstamo convencional probablemente será más alta con una puntuación mediocre.
¿Qué tipos de propiedades califican para un préstamo FHA?
Aunque pueda tener varios objetivos inmobiliarios, los préstamos de la FHA sólo se aplican a las residencias principales. Usted no puede calificar con una segunda casa o una propiedad de inversión.
¿Puedo obtener una refinanciación en efectivo con un préstamo de la FHA?
Sí, puede obtener una refinanciación en efectivo con un préstamo de la FHA. Esto le permite cambiar su hipoteca actual por una nueva, más grande. Luego, puede guardar la diferencia como dinero en efectivo para gastar en necesidades financieras como mejoras en el hogar. Sin embargo, la cantidad que reciba a través de la refinanciación depende del valor de su vivienda.
Para una refinanciación en efectivo de la FHA, los prestatarios necesitan tener al menos un 20% de patrimonio neto. Además de pagar su préstamo actual, averiguar el valor de su casa a través de una tasación le ayudará a determinar el patrimonio neto de su casa.
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Licenciada en Derecho internacional por Universidad del País Vasco (UPV). Durante varios años ha trabajado en Estados Unidos en empresas dedicadas al Derecho Internacional. Desde 2021 al frente de la web.
