Como refinanciar una casa

Actualizado en diciembre 25, 2022 por RealidadUSA | Publicado: enero 7, 2022

Como refinanciar una casa

Un préstamo hipotecario puede ser la mayor deuda que tenga, por lo que saber cómo refinanciar su hipoteca es importante para ayudarle a alcanzar sus objetivos financieros a largo plazo. Y tanto si refinancia su hipoteca para obtener un tipo de interés más bajo, como si quiere sacar provecho de su capital inmobiliario, el proceso puede ser mucho más sencillo que cuando compró su casa por primera vez.

¿Qué es la refinanciación de una casa?

La refinanciación es el proceso de pagar la hipoteca existente con los fondos de una nueva hipoteca. Aunque la mayoría de las personas refinancian para aprovechar un tipo de interés más bajo en un nuevo préstamo, otras razones para refinanciar incluyen el cambio de compañía hipotecaria, la modificación de las condiciones del préstamo o la finalización de un requisito de seguro hipotecario privado (también conocido como PMI, más adelante). La refinanciación también es una buena forma de conseguir dinero en efectivo para mejorar la vivienda, comprar otra casa o pagar las deudas de las tarjetas de crédito.

El proceso de refinanciación es muy similar al de la solicitud de una hipoteca. Tendrás que ponerte en contacto con un banco, una cooperativa de crédito o un agente hipotecario y discutir tus opciones, que incluyen las condiciones y los costes de un nuevo préstamo. Sin embargo, en aras de la rapidez, algunos servicios en línea pueden ayudarle a automatizar este proceso poniéndose en contacto con varios prestamistas al mismo tiempo para que pueda ver todas sus opciones a la vez.

¿Cuáles son las ventajas de refinanciar una casa?

Una de las principales ventajas de la refinanciación, independientemente del patrimonio, es la reducción del tipo de interés. A menudo, a medida que las personas trabajan a lo largo de sus carreras y siguen ganando más dinero, son capaces de pagar todas sus facturas a tiempo y, por lo tanto, aumentar su puntuación de crédito. Con este aumento en el crédito viene la capacidad de obtener préstamos a tasas más bajas, y por lo tanto muchas personas refinancian con sus compañías hipotecarias por esta razón. Un tipo de interés más bajo puede tener un profundo efecto en los pagos mensuales, ahorrando potencialmente cientos de dólares al año.

En segundo lugar, muchas personas refinancian para obtener dinero para grandes compras, como coches, o para reducir la deuda de las tarjetas de crédito. La forma en que lo hacen es refinanciando con el fin de sacar el capital de la vivienda. Una línea de crédito con garantía hipotecaria se calcula de la siguiente manera.

En primer lugar, se valora la vivienda. En segundo lugar, el prestamista determina el porcentaje de esa tasación que está dispuesto a prestar. Por último, se resta el saldo adeudado de la hipoteca original. Una vez que ese dinero se utiliza para pagar la hipoteca original, el saldo restante se presta al propietario.

Muchas personas mejoran el estado de la vivienda después de comprarla. De este modo, aumentan el valor de la vivienda. Al hacerlo mientras realizan los pagos de la hipoteca, estas personas pueden obtener importantes líneas de crédito sobre el valor de la vivienda, ya que la diferencia entre el valor de tasación de su casa aumenta y el saldo adeudado en la hipoteca disminuye.

Que se necesita para refinanciar una casa

Una vez que hayas comparado varios prestamistas y presupuestos de préstamos, elige la opción que mejor se adapte a tus objetivos. El prestamista que elijas también querrá cierta documentación básica para verificar tus ingresos y activos.

Por lo general, deberá presentar documentos como los siguientes

• Declaraciones de impuestos
• W-2s
• Talones de pago
• Extractos de cuentas bancarias, de ahorro y de jubilación
• Detalles sobre cualquier activo o inversión
• Una copia de su licencia de conducir

¿Cuáles son los riesgos de refinanciar una hipoteca?

Antes de refinanciar tu hipoteca, aquí tienes algunos riesgos que debes conocer:

• El coste de la refinanciación: A veces las comisiones y otros costes de la refinanciación pueden superar el ahorro. Hay que tener en cuenta muchos gastos de apertura, como los puntos de descuento del préstamo, las tasas de solicitud y las tasas de suscripción, así como las tasas de terceros, como el seguro del título, las tasaciones y las inspecciones de plagas.
• El capital inmobiliario es un colchón de seguridad: Si recurre al patrimonio de su vivienda, puede tener menos margen de maniobra si sufre dificultades financieras como el desempleo. Los precios de las viviendas son impredecibles, y sacar demasiado dinero de una casa puede exponer a los propietarios a un mayor riesgo de ejecución hipotecaria en una recesión.
• Podría renunciar a algunas ventajas fiscales: Si sacaste una hipoteca para comprar o mejorar una casa antes del 16 de diciembre de 2017, los intereses que pagas hasta un millón de dólares de deuda pueden ser deducibles de impuestos. Ahora, solo puedes deducir los intereses pagados hasta 750.000 dólares. Eso significa que si refinancia una hipoteca de 1 millón de dólares más antigua, estará sujeto al límite inferior de 750.000 dólares.

Si tiene preguntas sobre su situación específica, recuerde consultar con un profesional de impuestos o un asesor financiero.

Como funciona el refinanciamiento de una casa

Cuando se trata de refinanciar, hay una serie de palabras y términos con los que debe familiarizarse. Muchos de ellos son variables clave que querrá tener en cuenta para determinar si la refinanciación tiene sentido para usted.

A continuación te ofrecemos un glosario con los términos más importantes de la refinanciación:

Tipo de interés

Es la cantidad de dinero que su banco o cooperativa de crédito cobra cada año por prestarle dinero en una hipoteca. Se expresa en forma de porcentaje (por ejemplo: 3%, 4,25%, 5,76%). Cuanto más bajo sea el tipo de interés, menos pagará en intereses. Cuando inicias el proceso de refinanciación de tu hipoteca, normalmente puedes obtener un bloqueo del tipo de interés hipotecario, que te garantiza que podrás obtener el tipo de interés actual en tu nueva hipoteca mientras avanzas en el proceso de refinanciación.

En algunos casos, puede pagar más por una opción de tipo flotante, que le protege si los tipos de interés del mercado bajan más mientras está en medio de la refinanciación, permitiéndole liberar su bloqueo de tipo y volver a bloquearlo a un tipo más bajo.

Tasa anual equivalente (TAE)

Es el coste real de un préstamo para el prestatario. Difiere ligeramente del tipo de interés, ya que no sólo incluye los intereses, sino también los costes adicionales que cobra el prestamista. De nuevo, se expresa en forma de porcentaje, y cuanto más bajo sea, mejor.

Puntos

Son cuotas opcionales que se pagan al prestamista para reducir el tipo de interés, lo que hará que su pago mensual sea menor. Cada punto suele costar el 1% del importe total de la hipoteca y reduce el tipo de interés en un 0,25%. Por lo tanto, si vas a refinanciar una hipoteca de 200.000 dólares con un nuevo tipo de interés del 4,25%, podrías pagar 2.000 dólares por 2 puntos y reducir el tipo al 3,75% en la nueva hipoteca.

El cierre

El último paso de una refinanciación. Es el momento en el que firmará todos los documentos legales finales aceptando la responsabilidad de la nueva hipoteca, y los fondos de su nuevo prestamista serán transferidos a su antiguo prestamista para que su hipoteca actual pueda ser pagada.

Costes de cierre

Los honorarios que se le cobran para finalizar una hipoteca -ya sea para una casa nueva o una refinanciación- que debe pagar al cierre. Los costes de cierre más comunes incluyen una comisión de apertura, que es básicamente la comisión que cobran los prestamistas por procesar y suscribir una hipoteca, y una comisión de tasación de la refinanciación hipotecaria, que es lo que le cuesta al prestamista contratar a un tasador para que determine el valor de su vivienda.

A veces, un prestamista puede ofrecer una opción de refinanciación “sin costes de cierre”, pero es probable que pague un tipo de interés más alto por ello. El prestamista está obligado a revelar los costes de cierre al menos tres días hábiles antes del cierre en una declaración de cierre.

Patrimonio

La diferencia entre el valor de mercado actual de su vivienda y la cantidad que debe al prestamista. Es la cantidad de su casa que realmente posee. Por ejemplo, si su casa tiene un valor actual de 300.000 dólares, pero le quedan 175.000 dólares para pagar la hipoteca, el valor neto de su casa es de 125.000 dólares.

Refinanciación en efectivo

Refinanciar por una cantidad superior a la que debe en su hipoteca actual y quedarse con el dinero extra. Esto reduce su patrimonio neto, pero le permite obtener dinero en efectivo que puede gastar en otras necesidades, como mejoras en la vivienda, deudas de tarjetas de crédito, etc. Lo contrario de una refinanciación en efectivo es una refinanciación de tipo y plazo, que es cuando se refinancia para cambiar el tipo de interés o el plazo de la hipoteca sin sacar nada de dinero.

Hipoteca de tipo fijo

Un tipo de hipoteca en el que el tipo de interés no cambia durante toda la duración del préstamo. Una hipoteca a 15 o 30 años casi siempre tendrá un tipo de interés fijo.

Hipoteca de tipo variable (ARM)

Un tipo de hipoteca en el que el tipo de interés se establece inicialmente para un número fijo de años y luego puede fluctuar periódicamente después de que expire ese período de tiempo establecido. Estas hipotecas se denominan con un conjunto de números como “3/1 ARM” o “10/1 ARM”. El primer número es la duración en años durante la cual el tipo es fijo. El segundo número es la frecuencia con la que se puede ajustar el tipo de interés una vez finalizado ese periodo de tiempo fijo, de nuevo expresado en años.

Así, una hipoteca ARM 5/1 tendrá un tipo de interés fijo durante los primeros cinco años de la hipoteca, y después el tipo de interés puede ajustarse una vez al año. Los ajustes suelen estar vinculados a un tipo de interés público de referencia, como el tipo de interés preferente, por lo que pueden subir o bajar en función de las condiciones financieras.

Penalización por pago anticipado

También conocida como penalización por pago anticipado, se trata de un cargo adicional incluido en algunas hipotecas que se le cobrará si cancela su préstamo antes de tiempo, ya sea antes de una cantidad específica de tiempo o antes de haber pagado una cierta cantidad del principal. Si tiene una penalización por pago anticipado en su hipoteca actual, deberá tener en cuenta ese coste adicional a la hora de considerar si una refinanciación tiene sentido para usted.

Seguro hipotecario privado (PMI)

Cuando compras una casa por primera vez, si pagas menos del 20% del precio de compra con tus propios fondos, tu prestamista suele exigirte que pagues un seguro adicional continuo sobre la hipoteca, o PMI. Esto se debe a que la hipoteca debe cubrir más del 80% del precio, lo que la convierte en una inversión más arriesgada para el prestamista. El PMI se añade a su pago mensual y no es reembolsable.

Tenga en cuenta que el seguro hipotecario privado es diferente del seguro de la Administración Federal de la Vivienda (FHA), que es un tipo de seguro similar que se cobra en las hipotecas respaldadas por la FHA, una agencia del gobierno federal. A diferencia del PMI, la FHA exige un pago inicial del seguro y un pago anual del seguro a todos los prestatarios, no sólo a los que tienen menos del 20% de capital. Sin embargo, los préstamos de la FHA suelen ser más fáciles de obtener y son populares entre los compradores de vivienda por primera vez.

¿Cuándo debo refinanciar mi hipoteca?

Las razones por las que debería refinanciar dependen de su situación y de sus objetivos. Si lo que más te interesa es reducir el tipo de interés de tu hipoteca, aquí tienes algunas ocasiones en las que es un buen momento para refinanciar:

• Los tipos de interés están bajando: Los tipos hipotecarios suben y bajan cuando cambian las condiciones económicas. Si contrató su hipoteca actual cuando los tipos de interés eran más altos que ahora, podría ahorrar miles de euros refinanciando.
• Su puntuación de crédito ha mejorado: Para obtener los mejores tipos de interés hipotecarios, deberá tener un crédito excelente. Si su puntuación crediticia ha aumentado desde que contrató su hipoteca actual, es posible que pueda refinanciar a un tipo de interés más bajo.
• Puedes permitirte cambiar a una hipoteca de 15 años: La mayoría de las personas contratan una hipoteca a 30 años cuando compran una casa, porque hace que sus pagos mensuales sean más asequibles. Pero los tipos de interés de las hipotecas a 15 años pueden ser considerablemente más bajos.

Si está más interesado en aprovechar el patrimonio de su vivienda, el mejor momento para refinanciar su hipoteca es cuando:

• Los precios de la vivienda están subiendo: El aumento de los precios de la vivienda puede dar a los propietarios una mayor participación en el capital de sus casas. El patrimonio neto es igual al valor actual de la vivienda, menos lo que todavía debe de la hipoteca.
• Ha pagado el saldo de su hipoteca: Aunque el valor de su vivienda no haya aumentado, si ha pagado parte del capital de la hipoteca, es posible que disponga de un patrimonio neto que puede aprovechar mediante una refinanciación en efectivo.

¿Cuánto cuesta la refinanciación?

El costo de refinanciar su hipoteca puede variar de un prestamista a otro. Sin embargo, los costos de cierre para un refinanciamiento generalmente están entre el 2% y el 5% del monto total del préstamo.

Estas son algunas de las tarifas de refinanciamiento más comunes que puede encontrar:

Honorario	Costo estimado
Tarifa de originación del préstamo	0.5% a 1.5% del monto del préstamo
Tasa de tasación	$300 a $500
Tarifa de seguro de título	US$ 1,000
Tarifa de informe de crédito	$30 a $50
Cargos por intereses prepagados	Depende de su tasa de interés y cuándo se cierra su préstamo
Tarifa de grabación	Varía
Puntos hipotecarios	Depende de cuántos puntos pague (1% del monto de su préstamo hipotecario equivale a 1 punto)

¿Cómo afecta su puntuación de crédito a los tipos de refinanciación?

Cuando busques refinanciar, querrás asegurarte de tener una buena puntuación de crédito. Cuanto más baja sea tu puntuación de crédito, más alto será el tipo de interés y más pagarás en intereses.

Por ejemplo, una puntuación de crédito por debajo de 700 frente a una por encima de 700 podría costarle medio punto porcentual. En una hipoteca de 190.000 dólares a 30 años, ese medio por ciento podría costarle unos 55 dólares más al mes. En un plazo de 30 años, la diferencia es bastante costosa: aproximadamente otros 20.000 dólares.

Por lo tanto, si sabe que va a refinanciar su casa en un futuro próximo, asegúrese de que todos los pagos de sus obligaciones crediticias actuales están al día, y sea prudente a la hora de hacer cualquier movimiento que pueda afectar negativamente a su puntuación de crédito a corto plazo, como por ejemplo, pedir un nuevo préstamo para un coche o solicitar nuevas tarjetas de crédito.